Obbligo di consegnare il certificato di abitabilità e contratto preliminare

Di recente, la Corte di Cassazione ha avuto modo di pronunciarsi su un tema di grande interesse, quale quello delle compravendite immobiliari.
Spesso, infatti, nell'ambito delle operazioni aventi ad oggetto la vendita e l'acquisto di un bene immobile, soprattutto se destinato ad uso abitativo, tra le parti sorgono dubbi ovvero contestazioni circa l'obbligo di consegna dei documenti attestanti la regolarità urbanistica dell'immobile stesso.
Ebbene, sul tema, la Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 622 del 14 gennaio 2019, ha ribadito un importante principio di diritto, affermando che nella vendita di immobile destinato ad uso abitativo, il certificato di abitabilità, anche nella fase preliminare alla stipula del contratto definitivo, costituisce requisito giuridico essenziale del bene oggetto della compravendita, tanto che esso è in grado di incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità.
In particolare, nel caso sottoposto alla loro attenzione, gli Ermellini, confermando la pronuncia della Corte di Appello di Roma, hanno ritenuto legittimo il rifiuto del promissario acquirente ad addivenire alla stipula del contratto definitivo, stante la perdurante inerzia del promittente venditore, il quale, pur avendo garantito nel contratto preliminare la regolarità urbanistica dell'immobile, ometteva poi di fornire, in prossimità della stipula del definitivo, la documentazione attestante tale regolarità.
Secondo il ragionamento della Suprema Corte, quindi, tra la documentazione attestante la regolarità urbanistica dell'immobile oggetto del contratto preliminare, rientra sicuramente anche il certificato di abitabilità, che assurge a requisito giuridico essenziale del bene, che l'acquirente ha diritto di ricevere al fine di valutare l'idoneità dell'immobile ad assolvere la propria funzione economico – sociale nonché a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene stesso.
L'obbligo del promittente venditore di consegnare al promissario acquirente la documentazione attestante la regolarità urbanista dell'immobile, peraltro, risponde al generale canone della buona fede (previsto dagli artt. 1174 e 1375 c.c.), il quale, in tema di contratti, impone alle parti di comportarsi con reciproca lealtà, sia nella fase di formazione che in quella di esecuzione ed interpretazione del contratto.
In ossequio a tale principio, in sostanza, le parti di un rapporto contrattuale devono tenere tutti quei comportamenti che, anche a prescindere da specifici obblighi contrattuali, siano idonei a preservare gli interessi dell'altra parte, senza, ovviamente, rappresentare un eccessivo sacrificio a suo carico.
Ad avviso della Suprema Corte, in definitiva, nell'ambito di un contratto preliminare avente ad oggetto la compravendita di un immobile ad uso abitativo, a fronte di un'assunzione della garanzia circa la regolarità urbanistica del bene, l'omessa risposta alle richieste di consegna della relativa documentazione da parte del promissario acquirente, in epoca prossima alla stipula del contratto definitivo, costituisce comportamento evidentemente contrario ai principi di buona fede e, quindi, un inadempimento di non scarsa importanza che legittima il promissario acquirente a non prestare il proprio consenso per la stipula del definitivo nonché la risoluzione del contratto preliminare.