Le novità in materia di liberalizzazione delle

Con legge 11 novembre 2014 n. 164 è stato convertito, con modificazioni, il Decreto Legge 12 settembre 2014 n. 133 (c.d. “Sblocca Italia”), che ha introdotto, tra le altre, nuove disposizioni in materia di locazioni.
Prima dell'approvazione del suddetto Decreto, la disciplina delle locazioni ad uso non abitativo era caratterizzata da notevoli elementi di rigidità. In particolare, alcuni elementi essenziali del contratto di locazione – come ad esempio la durata, le ipotesi di recesso del locatore, le limitazioni alla possibilità di prevedere una revisione del canone, il diritto di prelazione – erano predeterminati dalla legge.
L'impianto normativo sopra descritto risultava, tuttavia, inadeguato rispetto al mutato scenario economico e in netto contrasto con l'esigenza dei contraenti di modulare liberamente il contenuto del rapporto di locazione.
Infatti, nella nuova normativa, all'art. 18, con riguardo alle cosiddette “grandi locazioni”, è stata introdotta la facoltà delle parti di derogare per iscritto alle disposizioni della Legge n. 392/1978 e concordare contrattualmente termini e condizioni differenti.
Il nuovo regime di derogabilità si applica ai contratti di locazioni di immobili ad uso non abitativo di maggiore rilevanza, per tali intendendosi i contratti per i quali è stabilito un canone annuo superiore ad € 250.000,00. Ciò in quanto si è ritenuto che il conduttore che abbia la capacità economica di sostenere una spesa annua di un siffatto importo, sia dotato anche della forza contrattuale sufficiente per negoziare con il locatore le clausole in deroga alla legge.
La legge di conversione del Decreto ha previsto, inoltre, due ulteriori presupposti che devono verificarsi affinché sia consentito derogare al regime ordinario. Il primo consiste nella circostanza che gli immobili oggetto del contratto di locazione non siano riferiti a locali di interesse storico a seguito di provvedimento regionale o comunale; il secondo requisito, di ordine formale, è che i contratti siano stipulati in forma scritta.
Peraltro, tale facoltà di convenire termini e condizioni in deroga nelle “grandi locazioni commerciali” non opera per i contratti e i giudizi in corso alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, ma soltanto per i contratti che vengono stipulati successivamente.
L'effetto della liberalizzazione dei contratti di locazione potrà riverberarsi in molteplici aspetti dei nuovi contratti di locazione, offrendo ai contraenti un'ampia flessibilità nella definizione dei contenuti del rapporto locatizio.
In primo luogo, le parti potranno intervenire sulla durata del contratto, prevedendo un termine più breve di quello minimo di sei anni (o nove per i contratti di locazione alberghiera). Analogalmente, potrà essere prevista la rinuncia da parte del conduttore alla rinnovazione del contratto alla prima scadenza.
Parimenti dovrebbe ritenersi consentita la possibilità delle parti di ridefinire le ipotesi di recesso del conduttore e del locatore, stabilendone i termini e le condizioni.
Un ulteriore ambito nel quale sarà possibile derogare al regime ordinario riguarda la determinazione del canone di locazione. In proposito, saranno considerate valide le clausole che prevedano la facoltà di adeguamento del canone nel corso del rapporto, così come le pattuizioni relative all'aggiornamento del canone medesimo per rivalutazione monetaria.
Infine, dovranno ritenersi consentite le clausole con cui le parti escludano l'applicazione delle norme che impongono al locatore il pagamento a favore del conduttore di un'indennità di avviamento commerciale al termine del rapporto di locazione, o che consentano al conduttore di rinunciare in anticipo al diritto di prelazione in caso di trasferimento dell'immobile condotto in locazione.